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Die Mieterhöhung nach Mietspiegel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Normalfall für private Vermieter mit einem unbefristeten Mietvertrag ohne Staffel- oder Indexmiete. Sie ist aber an Fristen und Formvorgaben gebunden, und ein Fehler im Schreiben kann die Erhöhung um Monate verschieben. Hier stehen die Fristen nach § 558 BGB und den folgenden Paragrafen, eine Rechnung mit Kappungsgrenze und der Aufbau eines Erhöhungsschreibens Punkt für Punkt.
Vorweg: Das ist keine Rechtsberatung. Mietrecht ist streitanfällig, bei Zweifeln hilft ein Vermieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht.
Wann eine Mieterhöhung nach Mietspiegel möglich ist
- Kein Ausschluss im Vertrag. Bei einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 während der Laufzeit ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB), bei einer Indexmiete ebenfalls (§ 557b BGB).
- 15 Monate unverändert. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Ein Jahr Sperrfrist. Das Erhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (ebenda). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nach §§ 559 bis 560 zählen bei beiden Fristen nicht mit.
- Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten, die die Landesregierung per Verordnung festgelegt hat, sind es 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob Ihre Gemeinde dazu gehört, steht in der Kappungsgrenzen-Verordnung Ihres Bundeslands.
- Nicht über die Vergleichsmiete. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Sie wird aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).
Die Fristen im Überblick
| Frist | Dauer | Grundlage |
|---|---|---|
| Wartefrist seit der letzten Änderung | 15 Monate bis zum Wirksamwerden | § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Sperrfrist für das Schreiben | 1 Jahr seit der letzten Erhöhung | § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Überlegungsfrist des Mieters | bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 2 BGB |
| neue Miete gilt ab | Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Klage auf Zustimmung | innerhalb von drei weiteren Monaten | § 558b Abs. 2 BGB |
| Sonderkündigungsrecht des Mieters | bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang | § 561 BGB |
Wichtig: Die Fristen laufen ab Zugang beim Mieter, nicht ab dem Datum des Schreibens. Stimmt der Mieter nicht zu, müssen Sie innerhalb der Klagefrist auf Zustimmung klagen. Lassen Sie die Frist verstreichen, können Sie aus diesem Verlangen nicht mehr klagen und müssen ein neues stellen. Kündigt der Mieter nach § 561 BGB, tritt die Erhöhung nicht ein.
Rechenbeispiel mit Kappungsgrenze
Beispiel. Alle Zahlen sind frei erfunden. Eine Wohnung mit 70 m² in einer Stadt mit qualifiziertem Mietspiegel und einer Kappungsgrenze von 15 %. Die Nettokaltmiete lag ab dem 01.12.2023 bei 500 €. Zum 01.09.2025 wurde sie nach § 558 auf 540 € erhöht. Das neue Erhöhungsverlangen geht dem Mieter am 15.09.2026 zu.
Fristen prüfen
- Sperrfrist: Die letzte Erhöhung wurde zum 01.09.2025 wirksam, das Schreiben darf also ab dem 01.09.2026 zugehen. Der 15.09.2026 passt.
- Überlegungsfrist: Zugang im September, der zweite Kalendermonat danach ist November. Der Mieter hat bis zum 30.11.2026 Zeit.
- Wirksam ab: 01.12.2026. Dann ist die Miete seit dem 01.09.2025 genau 15 Monate unverändert.
- Klagefrist, falls der Mieter nicht zustimmt: bis zum 28.02.2027.
Höhe prüfen
| Prüfung | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Ausgangsmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden (01.12.2023) | 500,00 € | |
| Kappungsgrenze 15 % | 500,00 € × 1,15 | 575,00 € |
| Mietspiegel: Mittelwert 8,60 €/m², Spanne 7,40 bis 9,80 €/m² | 70 m² × 8,60 € | 602,00 € |
| Höchstens zulässig | niedrigerer Wert | 575,00 € |
| aktuelle Miete | 540,00 € | |
| mögliche Erhöhung | 575,00 € − 540,00 € | 35,00 € |
Die Kappungsgrenze begrenzt hier, nicht der Mietspiegel. Die 40 € von 2025 sind bereits in den drei Jahren enthalten. 575 € entsprechen 8,21 €/m² und liegen damit innerhalb der Spanne. Das genügt für die Begründung (§ 558a Abs. 4 BGB). Gälte in der Stadt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 %, wären bis zu 600 € möglich.
Aufbau eines Erhöhungsschreibens
Das Gesetz schreibt kein Muster vor, aber Inhalte. Ein Schreiben, das die folgenden Punkte enthält, deckt die Anforderungen aus §§ 558 und 558a BGB in der Regel ab:
- Absender und Empfänger. Alle Vermieter als Absender, alle Mieter aus dem Mietvertrag als Empfänger. So vermeiden Sie Streit darüber, ob das Verlangen alle Vertragsparteien erreicht hat.
- Betreff und Bitte um Zustimmung. Sie verlangen die Zustimmung des Mieters, die Miete erhöht sich nicht durch Ihre Erklärung allein (§ 558 Abs. 1 BGB). Formulieren Sie es als Bitte um Zustimmung bis zu einem Datum.
- Bisherige und neue Nettokaltmiete mit Erhöhungsbetrag und dem Datum, ab dem die neue Miete gilt. Die Nebenkosten-Vorauszahlung bleibt davon unberührt, nennen Sie sie zur Klarheit getrennt.
- Begründung. Bei einem Mietspiegel: Name und Stand des Mietspiegels, das zutreffende Feld (Baujahr, Größe, Lage, Ausstattung), die Spanne und wo der Mietspiegel einzusehen ist. Statt eines Mietspiegels sind auch eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen erlaubt (§ 558a Abs. 2 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie diese Angaben auch dann nennen, wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Kappungsgrenze. Die Ausgangsmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden und die Rechnung, wie im Beispiel oben.
- Letzte Mieterhöhung mit Datum. Daraus ergibt sich, dass Wartefrist und Sperrfrist eingehalten sind.
- Frist zur Zustimmung: das Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, im Beispiel der 30.11.2026.
- Form. Textform genügt (§ 558a Abs. 1 BGB, § 126b BGB), eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Sorgen Sie trotzdem dafür, dass Sie den Zugang belegen können, weil davon alle Fristen abhängen.
Fehlt etwas oder ist die Begründung fehlerhaft, können Sie das im Rechtsstreit nachholen. Der Mieter hat dann aber erneut die volle Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB), die Erhöhung verschiebt sich entsprechend.
Nicht verwechseln: Vorauszahlungen anpassen
Eine Mieterhöhung nach Mietspiegel betrifft nur die Nettokaltmiete. Die Nebenkosten-Vorauszahlungen passen Sie getrennt an, und zwar nach einer Nebenkostenabrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe (§ 560 Abs. 4 BGB). Dafür gelten weder die 15 Monate noch die Kappungsgrenze. Beides lässt sich gut zusammen vorbereiten, aber nicht in einem Schreiben vermischen.
Wer die Vorauszahlungen anpasst, sollte vorher prüfen, ob alle Kosten in der Abrechnung umlagefähig und im Mietvertrag vereinbart sind. Dafür gibt es die kostenlose Liste der umlagefähigen Nebenkosten als PDF mit allen 17 Kostenarten nach § 2 BetrKV zum Abhaken. Die Erklärungen zu jeder Kostenart stehen in Umlagefähige Nebenkosten 2025: die vollständige Liste, die Fristen der Abrechnung selbst in Nebenkostenabrechnung: Frist für Vermieter.
Damit Sie sehen, ab wann der Mieter die neue Miete tatsächlich überweist, hilft eine einfache Übersicht der Zahlungseingänge. In der kostenlosen Tabelle für Mieteinnahmen und Ausgaben für eine Wohnung tragen Sie Kaltmiete, Nebenkosten und den Zahlungsstatus je Eingang ein. Die Datei ist im Format .xlsx und getestet mit LibreOffice Calc. Die höhere Miete zählt in der Anlage V als Einnahme. Welche Ausgaben Sie dagegen rechnen können, steht in Werbungskosten bei Vermietung.
Häufige Fragen
Wie oft darf ich die Miete nach Mietspiegel erhöhen?
Höchstens einmal in 15 Monaten, denn die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, und das Schreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze die Steigerung auf 20 % oder 15 % in drei Jahren.
Ab wann gilt die neue Miete?
Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt (§ 558b Abs. 1 BGB). Bei Zugang am 15.09. also ab dem 01.12.
Was passiert, wenn der Mieter nicht reagiert?
Ohne Zustimmung erhöht sich die Miete nicht. Sie können nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Verstreicht die Klagefrist, müssen Sie ein neues Erhöhungsverlangen stellen.
