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Die Grundsteuer dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht, und für die Abrechnung 2025 ist sie ein besonderer Posten. Seit dem 1. Januar 2025 wird sie nach dem neuen Recht berechnet, und viele Eigentümer haben einen Bescheid mit einem anderen Betrag als in den Vorjahren bekommen. Hier steht, welche Voraussetzungen genau gelten, wie Sie die Grundsteuer verteilen und worauf Sie bei der ersten Abrechnung nach der Reform achten sollten.
Alle übrigen umlagefähigen Kosten finden Sie in der kostenlosen Liste der umlagefähigen Nebenkosten (PDF) und ausführlich im Artikel Umlagefähige Nebenkosten 2025: die vollständige Liste.
Ja, die Grundsteuer ist umlagefähig
Die Grundsteuer steht an erster Stelle der Betriebskostenverordnung. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“.
Damit Sie sie tatsächlich abrechnen dürfen, muss aber auch der Mietvertrag mitspielen. Nach § 556 Abs. 1 BGB trägt der Mieter Betriebskosten nur, wenn das vereinbart ist. Steht im Vertrag, dass der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung trägt, oder ist die Grundsteuer ausdrücklich genannt, können Sie sie umlegen. Haben Sie eine Inklusiv- oder Pauschalmiete ohne Abrechnung vereinbart, gibt es keine Nebenkostenabrechnung, in die die Grundsteuer einfließen könnte.
Was nicht dazugehört
Umlagefähig sind nur laufende Kosten (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Die Grundsteuer wird jedes Jahr fällig und erfüllt das. Einmalige Abgaben rund um das Grundstück, etwa die Grunderwerbsteuer beim Kauf, entstehen nicht laufend und gehören deshalb nicht in die Abrechnung.
Auch Säumniszuschläge oder Mahngebühren, weil die Grundsteuer zu spät gezahlt wurde, sind Ihre Sache. Sie entstehen nicht durch das Eigentum am Grundstück, sondern durch die verspätete Zahlung.
Nach welchem Schlüssel verteilen?
Haben Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, wird nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 BGB). Für die Grundsteuer ist die Fläche auch der übliche Schlüssel. Personen oder Verbrauch passen hier inhaltlich nicht, denn die Steuer hängt nicht davon ab, wie viele Menschen in einer Wohnung leben.
Rechenbeispiel
Beispiel. Die Zahlen stammen aus den Beispieldaten der VermieterKlar-Vorlage und sind frei erfunden. Grundsteuer 2025 laut Bescheid für das ganze Haus: 620,00 €. Drei Wohnungen mit zusammen 201 m².
| Wohnung | Fläche | Rechnung | Anteil Grundsteuer |
|---|---|---|---|
| EG links | 62 m² | 620,00 € × 62 ÷ 201 | 191,24 € |
| EG rechts | 58 m² | 620,00 € × 58 ÷ 201 | 178,91 € |
| DG | 81 m² | 620,00 € × 81 ÷ 201 | 249,85 € |
| Summe | 201 m² | 620,00 € |
Steht eine Wohnung leer, rechnen Sie trotzdem mit der Gesamtfläche von 201 m². Der Anteil der leeren Wohnung bleibt bei Ihnen und wird nicht auf die anderen Mieter verteilt.
Vermietete Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung bekommen Sie in der Regel einen eigenen Grundsteuerbescheid für Ihre Wohnung. Dann ist die Rechnung einfach: Vermieten Sie die Wohnung als Ganzes an einen Mieter, ist der Jahresbetrag aus diesem Bescheid der Betrag für die Abrechnung, eine Verteilung auf andere Wohnungen entfällt. Für die übrigen Betriebskosten einer Eigentumswohnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist, der Verteilerschlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB).
Haus mit Gewerbe
Liegen im Haus auch Läden oder Büros, kann die Grundsteuer für Wohnungen und Gewerbe sehr unterschiedlich ausfallen. Ob Sie dann vorab einen Gewerbeanteil herausrechnen müssen, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich hier beraten, bevor Sie einfach nach Fläche verteilen.
Was die Grundsteuerreform für die Abrechnung 2025 bedeutet
Nach § 37 Abs. 1 GrStG gilt das neue Grundsteuerrecht erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025. Für die Abrechnung bedeutet das:
- Nehmen Sie den Jahresbetrag für 2025 aus dem neuen Bescheid, nicht den Betrag aus dem alten. So kann der Mieter die Zahl direkt mit dem Beleg vergleichen.
- Rechnen Sie mit einer Änderung gegenüber dem Vorjahr. Ist die Grundsteuer deutlich gestiegen, kann das zu einer höheren Nachzahlung führen. Es lohnt sich, die Mieter mit einem Satz in der Abrechnung darauf hinzuweisen, dass der Betrag aus dem neuen Bescheid stammt.
- Passen Sie danach die Vorauszahlungen an. Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
- Heben Sie den Bescheid auf. Der Mieter hat das Recht, die Belege einzusehen (§ 556 Abs. 4 BGB), und dazu gehört der Grundsteuerbescheid.
Wenn der Bescheid spät kommt oder geändert wird
Die Abrechnung 2025 muss bis 31.12.2026 beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach können Sie eine Nachforderung nur noch verlangen, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben. Ein Bescheid, der ohne Ihr Zutun erst nach Fristende kommt, kann ein solcher Fall sein. Warten Sie dann aber nicht mit der ganzen Abrechnung, sondern rechnen Sie die übrigen Kosten fristgerecht ab. Mehr zur Frist steht in Nebenkostenabrechnung 2025: Frist 31.12.2026.
Typische Fehler bei der Grundsteuer
- Umlage ohne Vereinbarung im Mietvertrag. Dann bleibt die Grundsteuer bei Ihnen.
- Alter Bescheid übernommen. Wer den Betrag aus dem Vorjahr einfach weiterschreibt, rechnet für 2025 mit einer Zahl, die nach der Reform oft nicht mehr stimmt.
- Leerstand auf andere Mieter verteilt. Der Anteil leerer Wohnungen bleibt beim Vermieter.
- Gesamtbetrag fehlt. Auf die Abrechnung gehört die Grundsteuer für das ganze Haus und daneben der Anteil des Mieters, siehe Betriebskostenabrechnung Muster.
Grundsteuer in der Vorlage
In der Nebenkostenabrechnung Vorlage für 9,99 € steht die Grundsteuer als erste von 17 Kostenarten mit der Angabe „BetrKV 2 Nr. 1“. Sie tragen den Jahresbetrag aus dem Bescheid ein und wählen den Schlüssel, in der Regel Fläche. Die Vorlage verteilt den Betrag auf bis zu 12 Wohnungen und zeigt in der Übersicht, ob alles verteilt ist. Steht eine Wohnung zeitweise leer, weist sie den Anteil für diese Tage als Anteil des Vermieters aus. Das Rechenbeispiel oben entspricht den Beispieldaten der Datei. Die Datei ist im Format .xlsx und getestet mit LibreOffice Calc.
Wenn Sie die ganze Abrechnung nicht selbst machen möchten, können Sie sie für 39 € erstellen lassen (bis zu 3 Wohnungen, mehr bis 12 auf Anfrage). Gerechnet wird mit Ihren Angaben, ob eine Kostenart laut Mietvertrag umlagefähig ist, prüfen Sie selbst.
Häufige Fragen
Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich genannt.
Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?
Nach dem, was im Mietvertrag steht. Ist nichts vereinbart, nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
Darf ich die höhere Grundsteuer nach der Reform weitergeben?
Ja, die Grundsteuer wird in der Höhe umgelegt, in der sie für das Jahr laut Bescheid anfällt. Für 2025 ist das der Betrag nach neuem Recht.
Kann ich die Vorauszahlungen wegen der höheren Grundsteuer anheben?
Nach einer Abrechnung können Sie die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Gehört die Grunderwerbsteuer in die Nebenkostenabrechnung?
Nein. Sie fällt einmalig beim Kauf an und ist keine laufende Last im Sinne von § 1 BetrKV.
