Heizkosten abrechnen nach 70/30: so rechnen Sie Verbrauch und Fläche richtig

Heizkosten nach 70/30 abrechnen heißt: 70 % der Kosten nach dem gemessenen Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche. Bei einer zentralen Heizung dürfen Sie die Heizkosten nicht einfach nach Quadratmetern verteilen, denn die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verlangt, dass ein Teil nach Verbrauch abgerechnet wird. Hier steht, was genau vorgeschrieben ist, wann Sie zwischen 50 und 70 % wählen dürfen und wie die Rechnung mit echten Zahlen aussieht.

Welche Kosten außer der Heizung in die Abrechnung gehören, finden Sie in der kostenlosen Liste der umlagefähigen Nebenkosten (PDF).

Was die Heizkostenverordnung vorschreibt

§ 7 Abs. 1 HeizkostenV sagt: Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt.

Für Warmwasser aus einer zentralen Anlage gilt dasselbe Band von 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch. Der Rest geht hier nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV). Für Fernwärme gilt die Regel entsprechend (§ 7 Abs. 3 und § 8 Abs. 3 HeizkostenV).

Zu den Heizkosten zählen nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV unter anderem Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung der Anlage, die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie Miete und Ablesung der Erfassungsgeräte und die Kosten der Abrechnung.

Wann 70 % Pflicht sind

In einem Fall haben Sie keine Wahl. Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV müssen 70 % nach Verbrauch verteilt werden, wenn alle drei Punkte zutreffen:

1. Das Gebäude erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994.
2. Es wird mit Öl oder Gas beheizt.
3. Die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt.

Das betrifft vor allem ältere Häuser mit Öl- oder Gasheizung, bei denen die Rohre gedämmt sind.

Wer den Anteil festlegt und wann er sich ändern darf

Außerhalb dieses Pflichtfalls entscheiden Sie als Eigentümer, ob Sie 50, 60 oder 70 % nach Verbrauch abrechnen (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV). Ändern dürfen Sie den Maßstab später nur aus bestimmten Gründen, etwa nach baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Heizenergie sparen, oder aus anderen sachgerechten Gründen. Und nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums, nicht mitten im Jahr.

Mehr als 70 % nach Verbrauch sind möglich, wenn das vertraglich vereinbart ist (§ 10 HeizkostenV). Weniger als 50 % sind nicht zulässig.

Die HeizkostenV geht dem Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV). Ausnahme: ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen. Dort gilt, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

Rechenbeispiel: 70/30 für drei Wohnungen

Beispiel. Die Zahlen stammen aus den Beispieldaten der VermieterKlar-Vorlage und sind frei erfunden. Heizkosten 2025 für das ganze Haus: 2.350,00 €. Verbrauch laut Ablesung in Einheiten der Heizkostenverteiler.

Schritt 1: Kosten aufteilen

• Verbrauchsteil: 2.350,00 € × 70 % = 1.645,00 €
• Flächenteil: 2.350,00 € × 30 % = 705,00 €

Schritt 2: Verbrauchsteil nach Ablesung verteilen

• EG links: 1.645,00 € × 5.800 ÷ 18.000 = 530,06 €
• EG rechts: 1.645,00 € × 4.900 ÷ 18.000 = 447,81 €
• DG: 1.645,00 € × 7.300 ÷ 18.000 = 667,14 €

Schritt 3: Flächenteil nach Quadratmetern verteilen

• EG links: 705,00 € × 62 ÷ 201 = 217,46 €
• EG rechts: 705,00 € × 58 ÷ 201 = 203,43 €
• DG: 705,00 € × 81 ÷ 201 = 284,10 €

Schritt 4: addieren und prüfen

Die Summe stimmt mit den Heizkosten überein. Die Centabweichung in den beiden Teilspalten kommt nur vom Runden und gleicht sich in der letzten Spalte aus.

Und mit 50/50?

Mit denselben Zahlen, aber 50 % nach Verbrauch und 50 % nach Fläche, zahlt EG links 741,05 € statt 747,52 €, EG rechts 658,92 € statt 651,24 €. Der Unterschied ist hier klein, weil der Verbrauch ungefähr zur Wohnungsgröße passt. Je weiter Verbrauch und Fläche auseinanderliegen, etwa bei einer kleinen Wohnung mit hohem Verbrauch, desto stärker wirkt sich der höhere Verbrauchsanteil aus.

Wenn Heizung und Warmwasser aus einer Anlage kommen

Bei einer verbundenen Anlage müssen die Kosten zuerst in Heizung und Warmwasser getrennt werden (§ 9 HeizkostenV). Die Wärmemenge für das Warmwasser wird dafür in der Regel mit einem Wärmezähler gemessen, nur ausnahmsweise mit einer Formel bestimmt. Diesen Teil übernimmt meistens der Messdienst. In seiner Abrechnung stehen die beiden Beträge dann getrennt. Danach wird jeder Teil für sich nach § 7 bzw. § 8 verteilt.

Was passiert, wenn Sie nicht nach Verbrauch abrechnen

Verteilen Sie Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Eine Kürzung um 3 % ist möglich, wenn vorgeschriebene fernablesbare Geräte fehlen oder die Verbrauchsinformationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden.

Es gibt Ausnahmen von der Pflicht zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel bei sehr niedrigem Heizwärmebedarf oder wenn die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre (§ 11 HeizkostenV). Ob eine davon auf Ihr Haus zutrifft, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.

70/30 in der Tabelle rechnen

In der Nebenkostenabrechnung Vorlage für 9,99 € wählen Sie für Heizung den Schlüssel „Verbrauch Heizung“ und für Warmwasser „Verbrauch Warmwasser“. In der Spalte „Verbrauchsanteil“ tragen Sie zum Beispiel 70 % ein, der Rest wird automatisch nach Fläche verteilt. Die abgelesenen Werte je Wohnung kommen ins Blatt „Einheiten“, bei einem Mieterwechsel die Werte aus der Zwischenablesung je Mieter. Lassen Sie den Verbrauchsanteil leer, verteilt die Vorlage alles nach Verbrauch. Tragen Sie den Wert also bewusst ein. Das Rechenbeispiel oben entspricht den Beispieldaten der Datei. Eine Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter enthält die Vorlage nicht. Die Datei ist im Format .xlsx und getestet mit LibreOffice Calc.

Wenn Ihnen die Rechnerei zu viel ist, können Sie die Abrechnung auch für 39 € erstellen lassen (bis zu 3 Wohnungen, mehr bis 12 auf Anfrage). Die Kosten werden nach dem passenden Schlüssel verteilt, auch nach Verbrauch. Gerechnet wird mit Ihren Angaben, also den Werten aus der Abrechnung Ihres Messdienstes oder Ihren eigenen Ablesungen.

Welche Posten zu den Heizkosten und welche zu den übrigen Betriebskosten gehören, steht in Umlagefähige Nebenkosten 2025: die vollständige Liste. Wie die Heizkosten zusammen mit den übrigen Kostenarten in der fertigen Abrechnung stehen, zeigt das Muster einer Betriebskostenabrechnung. Die übrigen Umlageschlüssel erklärt Nachzahlung oder Guthaben? So berechnen Sie die Nebenkostenabrechnung je Mieter. Ist im Laufe des Jahres ein Mieter ausgezogen, brauchen Sie eine Zwischenablesung, mehr dazu in Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel.

Häufige Fragen

Muss ich Heizkosten immer nach 70/30 abrechnen?

Nein. Vorgeschrieben sind 50 bis 70 % nach Verbrauch (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). 70 % sind nur in dem oben beschriebenen Fall Pflicht: Gebäude unter dem Wärmeschutzstandard von 1994, Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmte Leitungen.

Darf ich 80 % nach Verbrauch abrechnen?

Ja, wenn das vertraglich vereinbart ist (§ 10 HeizkostenV).

Gilt 70/30 auch für Warmwasser?

Für zentrales Warmwasser gilt ebenfalls 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).

Darf ich den Prozentsatz jedes Jahr neu wählen?

Nein. Ändern dürfen Sie den Maßstab nur aus den in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Gründen und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums.

Was ist, wenn ich nur zwei Wohnungen habe und selbst in einer wohne?

Dann gehen nach § 2 HeizkostenV die Vereinbarungen im Mietvertrag vor. Eine Abrechnung nach Fläche ist in diesem Fall möglich, wenn sie so vereinbart ist.