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Mit einer Excel-Vorlage für die Anlage V sammeln Sie Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibung je Objekt an einer Stelle, bevor Sie die Steuererklärung machen. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, gibt mit der Einkommensteuererklärung die Anlage V ab. Die eigentliche Arbeit ist dabei nicht ELSTER, sondern das Sammeln: zwölf Monate Mieteingänge, Nebenkosten-Vorauszahlungen, Zinsen, Handwerkerrechnungen, Grundsteuer, Versicherungen. Hier steht, welche Beträge in welche Zeile der Anlage V 2025 gehören, wie Sie die Abschreibung für das Gebäude berechnen und wie eine einfache Jahresübersicht in Excel oder LibreOffice dabei hilft.
Vorweg: Das ist keine Steuerberatung. Die Zeilennummern stammen aus dem amtlichen Vordruck Anlage V 2025 (Stand September 2025) und der Anleitung dazu. Prüfen Sie Ihre Werte mit ELSTER oder Ihrer Steuerberatung.
Eine Anlage V je Objekt
Für jedes vermietete bebaute Grundstück geben Sie eine eigene Anlage V ab. So steht es in der Anleitung zur Anlage V. Haben Sie ein Mehrfamilienhaus und zusätzlich eine Eigentumswohnung in einer anderen Straße, sind das zwei Anlagen V. Eine Jahresübersicht sollte Ihre Zahlen deshalb von Anfang an nach Objekt trennen, nicht nur nach Wohnung.
Was als Einnahme zählt und wann
Es zählt, was im Jahr 2025 tatsächlich geflossen ist. Einnahmen gehören in das Kalenderjahr, in dem sie Ihnen zugeflossen sind, Ausgaben in das Jahr, in dem Sie sie bezahlt haben (§ 11 EStG). Zahlt ein Mieter die Novembermiete erst im Dezember, ist das für 2025 kein Problem. Zahlt er die Dezembermiete erst im Februar 2026, gehört sie grundsätzlich nicht in die Anlage V 2025. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel gibt es Sonderregeln; im Zweifel fragen Sie nach.
Die Anlage V 2025 trennt die Einnahmen genauer, als viele erwarten:
| Zeile | Was hinein gehört |
|---|---|
| 13 bis 15 | Mieteinnahmen für Wohnungen, ohne Umlagen |
| 16 bis 18 | Einnahmen für andere Räume (z. B. Laden, Büro), ohne Umlagen |
| 19 | Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen, ohne Umlagen |
| 20 | laufende Umlagen (Nebenkosten-Vorauszahlungen) zu Zeile 15 und 18 |
| 21 | 2025 geflossene Nachzahlungen (+) oder Erstattungen (−) aus Nebenkostenabrechnungen zu Zeile 15 und 18 |
| 22 und 23 | dasselbe für Angehörige |
| 25 | Mieten für frühere Jahre und verrechnete Mietkautionen |
| 32 | Summe der Einnahmen |
Kaltmiete und Nebenkosten-Vorauszahlungen gehören also in verschiedene Zeilen. Wer auf dem Konto nur die Warmmiete sieht, muss sie aufteilen. Das ist der wichtigste Grund, die Vorauszahlungen von Anfang an getrennt zu erfassen. Die Nachzahlung, die Ihr Mieter 2025 für die Nebenkostenabrechnung 2024 überwiesen hat, kommt in Zeile 21, eine Erstattung an den Mieter mit Minus.
Werbungskosten: welche Zeile wofür
Auf der Ausgabenseite fasst die Anlage V vieles in Blöcken zusammen. Für die meisten Privatvermieter sind diese Bereiche wichtig:
| Zeilen | Ausgaben |
|---|---|
| 33 bis 35 | AfA für das Gebäude |
| 42 bis 45 | AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter, z. B. Einbauküche |
| 46 bis 48 | Schuldzinsen (ohne Tilgung) |
| 49 bis 51 | Geldbeschaffungskosten, z. B. Notar und Grundbuch für die Grundschuld |
| 55 bis 72 | Erhaltungsaufwendungen, sofort abziehbar oder auf 2 bis 5 Jahre verteilt |
| 73 bis 75 | Kosten, die Sie auf die Mieter umgelegt haben (Grundsteuer, Versicherung, Müll, Wasser …) |
| 76 bis 78 | Kosten, die Sie nicht umgelegt haben (z. B. Verwaltung, Kontoführung) |
| 80 bis 82 | sonstige Kosten, z. B. geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto |
| 83 | Summe der Werbungskosten |
| 85 | Überschuss (Zeile 32 minus Zeile 83) |
Die umgelegten Nebenkosten sind für Sie als Vermieter Werbungskosten, die Vorauszahlungen der Mieter dafür Einnahmen in Zeile 20. Beides gehört in die Erklärung, nicht nur die Differenz.
Zwei Punkte aus der Anleitung zur Anlage V, die häufig übersehen werden:
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist nicht schon bei Zahlung abziehbar, sondern erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt. Das Hausgeld also laut Hausgeldabrechnung aufteilen.
- Renovierung kurz nach dem Kauf. Erhaltungsaufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung, die zusammen mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) ausmachen, können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Grundlage.
Für Fahrtkosten zum Mietobjekt gibt es im Vordruck keine eigene Zeile. Sie werden in der Regel unter den sonstigen Kosten angegeben; prüfen Sie das in Ihrem Fall.
Gebäude-AfA berechnen
Das Gebäude, nicht der Grund und Boden, wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Den Bodenanteil ziehen Sie vom Kaufpreis ab. Der lineare AfA-Satz für Gebäude im Privatvermögen hängt vom Jahr der Fertigstellung ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG):
| Fertigstellung | AfA-Satz pro Jahr |
|---|---|
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % |
| ab dem 01.01.2023 | 3 % |
Im Jahr des Kaufs gibt es nur einen Teil. Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung vermindert sich die AfA um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Wer im März kauft, bekommt also 10 Zwölftel. Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.
Daneben gibt es degressive AfA, Sonderabschreibungen nach § 7b und erhöhte Absetzungen für Baudenkmale (§§ 7h, 7i). Diese Fälle sind komplizierter und gehören in die Hände einer Steuerberatung.
Rechenbeispiel
Beispiel. Die Zahlen stammen aus den Beispieldaten der VermieterKlar-Vorlage und sind frei erfunden. Ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen (201 m²), Baujahr 1962, gekauft 2014, Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 310.000 €. Dazu eine Eigentumswohnung, Baujahr 1912, Übergang von Nutzen und Lasten am 15.03.2025, Gebäudeanteil 168.000 €, vermietet ab April.
AfA 2025:
- Mehrfamilienhaus: 310.000 € × 2 % = 6.200,00 €
- Eigentumswohnung: 168.000 € × 2,5 % × 10/12 = 3.500,00 €
Anlage V für das Mehrfamilienhaus:
| Zeile | Inhalt | Betrag |
|---|---|---|
| 13–15 | Kaltmieten 2025 | 20.280,00 € |
| 20 | Nebenkosten-Vorauszahlungen | 6.720,00 € |
| 21 | Nachzahlungen minus Erstattung aus der Abrechnung 2024 | 178,90 € |
| 32 | Summe der Einnahmen | 27.178,90 € |
| 33–35 | AfA Gebäude | 6.200,00 € |
| 46–48 | Schuldzinsen | 4.180,00 € |
| 55–56 | Erhaltungsaufwand (Dachrinne, Badarmatur) | 1.790,00 € |
| 73–75 | umgelegte Kosten | 7.015,00 € |
| 76–78 | Kontoführung | 72,00 € |
| 80–82 | Fahrtkosten, Steuerberatung (Anteil) | 276,00 € |
| 83 | Summe der Werbungskosten | 19.533,00 € |
| 85 | Überschuss | 7.645,90 € |
Die Eigentumswohnung kommt im ersten Jahr auf 6.840,00 € Einnahmen und 11.948,87 € Werbungskosten, also einen Verlust von 5.108,87 €. Das liegt vor allem an den Geldbeschaffungskosten und den Malerarbeiten vor der Vermietung. In ELSTER tragen Sie volle Euro ein.
Die Jahresübersicht als Excel-Vorlage
Die Anlage-V-Vorlage für 9,99 € ist genau so aufgebaut. Sie tragen für bis zu 12 Wohnungen in bis zu 5 Objekten die Kaltmiete und die Nebenkosten-Vorauszahlungen je Monat ein, die Ausgaben mit Datum, Objekt und Kategorie aus einer Auswahlliste. Das Blatt „Anlage V“ zeigt je Objekt die Beträge mit Zeilennummer aus dem Vordruck 2025, dazu Summe der Einnahmen, Summe der Werbungskosten und Überschuss. Die AfA-Hilfe wählt den Satz nach Baujahr und rechnet die Monate im Kaufjahr. Eine Kontrolle zeigt „passt“, wenn jeder eingetragene Betrag einem Objekt und einer Zeile zugeordnet ist. Das Rechenbeispiel oben entspricht den Beispieldaten der Datei. Die Datei ist im Format .xlsx, ohne Makros und getestet mit LibreOffice Calc.
Wenn Sie in diesem Jahr auch die Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter machen müssen: Die Beträge für Zeile 73 bis 75 sind dieselben Kosten, die Sie mit der Nebenkostenabrechnung Vorlage verteilen.
Häufige Fragen
Muss ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V abgeben?
Nein, für jedes Grundstück bzw. Objekt. Mehrere Wohnungen im selben Haus stehen auf einer Anlage V. Eine Eigentumswohnung an anderer Adresse bekommt eine eigene.
Gehören die Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter zu den Einnahmen?
Ja. Sie stehen in Zeile 20 (bei Angehörigen Zeile 22), getrennt von der Kaltmiete. Die umgelegten Kosten selbst ziehen Sie als Werbungskosten in Zeile 73 bis 75 ab.
Welcher AfA-Satz gilt für mein Gebäude?
Nach § 7 Abs. 4 EStG für Gebäude im Privatvermögen: 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. Im Kaufjahr zeitanteilig nach Monaten.
Kann ich Tilgung als Werbungskosten angeben?
Nein. Abziehbar sind nur die Schuldzinsen (Zeile 46 bis 48), nicht die Tilgung des Darlehens.
Was mache ich mit einer großen Reparatur?
Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich im Jahr der Zahlung abziehbar (Zeile 55 und 56). Größere Beträge können Sie unter Voraussetzungen auf 2 bis 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV, Zeile 57 bis 72). Kurz nach dem Kauf auf die 15-%-Grenze achten.
