AfA bei Vermietung berechnen: 2, 2,5 oder 3 Prozent?

Die AfA bei Vermietung berechnen Sie aus drei Angaben: dem AfA-Satz, der Bemessungsgrundlage und dem Monat, in dem Sie die Wohnung übernommen haben. Die Abschreibung auf das Gebäude ist bei vielen Vermietern der größte einzelne Posten in der Anlage V, obwohl in dem Jahr dafür kein Geld fließt. Hier steht, wie Sie alle drei bestimmen, und ein durchgerechnetes Beispiel mit derselben Wohnung zu 2, 2,5 und 3 %.

Vorweg: Das ist keine Steuerberatung. Rechtsgrundlage ist § 7 EStG. Wo die AfA in der Anlage V steht und wie sie mit den übrigen Werbungskosten zusammenkommt, zeigt Anlage V 2025 mit Excel vorbereiten. Welche Ausgaben außer der AfA abziehbar sind, steht in Werbungskosten bei Vermietung.

Schritt 1: der AfA-Satz

Für Gebäude im Privatvermögen, die Wohnzwecken dienen, richtet sich die lineare AfA nach dem Jahr der Fertigstellung, nicht nach dem Jahr Ihres Kaufs (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG):

Die 3 % bekommen Sie also auch dann, wenn Sie eine 2024 fertiggestellte Wohnung 2025 als Zweit- oder Dritterwerber kaufen. Eine 1990 gebaute Wohnung bleibt bei 2 %, auch wenn sie gerade komplett saniert wurde.

Kürzere Nutzungsdauer. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 50 Jahre (bei 2 %), 40 Jahre (bei 2,5 %) oder 33 Jahre (bei 3 %), dürfen Sie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG entsprechend mehr abschreiben. Das BMF hat sein Schreiben dazu vom 22.02.2023 mit dem Schreiben vom 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben. Damit gelten vor allem die Grundsätze des BFH: Er lässt jede geeignete Methode zu, ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Die kürzere Nutzungsdauer müssen aber Sie darlegen, in der Praxis meist mit einem Sachverständigengutachten (BFH vom 28.07.2021, IX R 25/19). Ob sich das Gutachten rechnet, klären Sie vorher mit Ihrer Steuerberatung.

Degressive AfA. Für neue Wohngebäude gibt es daneben 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Voraussetzung ist, dass mit dem Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde. Wer kauft statt baut, muss die Wohnung außerdem bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffen. Eine 2024 fertiggestellte Wohnung, die Sie 2025 kaufen, fällt nicht darunter.

Schritt 2: die Bemessungsgrundlage

Abgeschrieben werden die Anschaffungskosten des Gebäudes. Dazu gehören neben dem Kaufpreis die Nebenkosten des Erwerbs (§ 255 Abs. 1 HGB):

• Grunderwerbsteuer
• Notar und Grundbuch für den Kauf und die Eigentumsumschreibung
• Maklerprovision

Nicht dazu gehören:

• Grund und Boden. Das Grundstück nutzt sich nicht ab. Kaufpreis und Nebenkosten teilen Sie im Verhältnis auf Gebäude und Boden auf.
• Kosten der Finanzierung, etwa Notar und Grundbuch für die Grundschuld. Das sind Geldbeschaffungskosten, die Sie sofort als Werbungskosten abziehen.
• Einbauküche und andere mitverkaufte Einrichtung. Sie werden getrennt über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben, bei einer Einbauküche hat der BFH 10 Jahre angesetzt (BFH vom 03.08.2016, IX R 14/15). Steht im Kaufvertrag ein eigener Betrag dafür, geht er nicht in die Gebäude-AfA.

Wie hoch ist der Bodenanteil? Am besten steht die Aufteilung im Kaufvertrag. Das Finanzamt muss sie grundsätzlich übernehmen, solange sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt und nicht wirtschaftlich unhaltbar ist (BFH vom 21.07.2020, IX R 26/19). Fehlt eine Aufteilung, nutzt die Finanzverwaltung die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung, eine Excel-Datei mit Bodenrichtwert und Gebäudesachwert. Rechnen Sie Ihren Fall damit nach, bevor Sie einen Anteil eintragen. Kommt es zum Streit vor dem Finanzgericht, reicht die Arbeitshilfe allein nach demselben BFH-Urteil nicht. Das Gericht muss dann in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen.

Geerbt oder geschenkt? Dann führen Sie die AfA des Vorbesitzers fort, mit dessen Anschaffungskosten und dessen AfA-Satz (§ 11d Abs. 1 EStDV).

Schritt 3: das Kaufjahr in Zwölfteln

Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA nur zeitanteilig. Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung vermindert sie sich um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Wer die Wohnung am 01.04. übernimmt, bekommt 9/12, wer sie am 30.04. übernimmt, ebenfalls.

Steht die Wohnung nach dem Kauf erst einige Monate leer, sind die Kosten in dieser Zeit als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn Sie ernsthaft und nachhaltig versuchen, die Wohnung zu vermieten (BMF vom 08.10.2004, Rn. 25 und 26). Das gilt auch für die AfA ab dem Monat der Anschaffung.

Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung zu 2, 2,5 und 3 %

Beispiel. Alle Zahlen sind frei erfunden. Eine Eigentumswohnung für 300.000 €, Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten am 01.04.2025, ab Mai vermietet. Laut Kaufvertrag entfallen 25 % auf den Grund und Boden. Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 6,5 %, der Satz hängt vom Bundesland ab.

Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld (hier 1.200 €) stehen nicht in der Tabelle. Sie sind Geldbeschaffungskosten und 2025 sofort abziehbar.

Jetzt dieselben Zahlen mit drei verschiedenen Baujahren:

So rechnen Sie die Werte nach: 251.032,50 € × 2 % = 5.020,65 €, davon 9/12 = 3.765,49 €. Im letzten Jahr bleibt nur noch der Restwert übrig, deshalb ist der Betrag kleiner. Bei 3 % sind es 9 Monate in 2025, 32 volle Jahre von 2026 bis 2057 und 7 Monate in 2058, zusammen 33 Jahre und 4 Monate.

Hätten die Kaufvertragsparteien keine Aufteilung vereinbart und die BMF-Arbeitshilfe ergäbe einen Bodenanteil von 35 %, läge die AfA-Grundlage nur noch bei 217.561,50 € und die volle AfA bei 2 % bei 4.351,23 € statt 5.020,65 €. Deshalb lohnt es sich, die Aufteilung schon beim Notartermin anzusprechen.

Was die AfA später verändert

• Herstellungskosten für Anbauten oder eine Standardhebung erhöhen die Grundlage. Ebenso anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) in die Renovierung stecken (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Mehr dazu in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.
• Verkauf: Im Verkaufsjahr gibt es die AfA in der Regel ebenfalls nur zeitanteilig, bis zum Monat des Verkaufs.
• Selbstnutzung: Für Zeiten, in denen Sie selbst in der Wohnung wohnen, gibt es keine AfA als Werbungskosten. Wer nach Jahren der Eigennutzung vermietet, sollte die Grundlage mit seiner Steuerberatung klären.

AfA jedes Jahr gleich, aber nicht vergessen

Die AfA ändert sich nach dem Kaufjahr meist jahrzehntelang nicht. Deshalb wird sie leicht vergessen, wenn jemand anderes die Erklärung im Folgejahr vorbereitet, oder doppelt angesetzt, wenn eine Einbauküche zusätzlich in der Gebäude-AfA steckt. Legen Sie sich einmal eine Übersicht mit Grundlage, Satz und Beginn an und übernehmen Sie sie jedes Jahr.

In der Anlage-V-Vorlage für 9,99 € gibt es dafür eine AfA-Hilfe je Objekt: Sie tragen Baujahr, Anschaffungsdatum und die Anschaffungskosten des Gebäudes ein, die Datei wählt 2,5, 2 oder 3 %, rechnet die Monate im Kaufjahr und hört beim Restwert auf. Den Anteil für Grund und Boden ziehen Sie vorher selbst ab. Für Sonderfälle wie ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer tragen Sie einen eigenen AfA-Betrag ein. Nicht enthalten sind die degressive AfA, Sonderabschreibungen nach § 7b und nachträgliche Herstellungskosten. Für solche Fälle tragen Sie ebenfalls den eigenen Betrag ein. Die Vorlage ist für das Steuerjahr 2025 angelegt. Die Datei ist im Format .xlsx, ohne Makros und getestet mit LibreOffice Calc.

Häufige Fragen

Ab wann gilt die AfA von 3 Prozent?

Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG). Entscheidend ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr Ihres Kaufs oder des Bauantrags.

Kann ich den Bodenanteil einfach mit 20 % ansetzen?

Eine feste Quote gibt es nicht. Maßgeblich ist in der Regel die Aufteilung im Kaufvertrag, sofern sie die realen Werte nicht grundlegend verfehlt. Sonst wird nach dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert aufgeteilt, das die Finanzverwaltung mit ihrer Arbeitshilfe ermittelt. Im Streitfall entscheidet meist ein Gutachten. Der Bodenanteil hängt stark vom Bodenrichtwert ab und kann in Großstädten deutlich höher liegen.

Bekomme ich im Kaufjahr die volle AfA, wenn ich im Januar kaufe?

Ja, bei einem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten im Januar sind es 12/12. Jeder volle Monat vor dem Monat der Anschaffung kostet ein Zwölftel.